권리 보호를 위한 사전 조치, ‘가등기’란 무엇인가요?
‘가등기’는 본등기를 하기 전에 권리의 우선순위를 확보하기 위해 미리 해두는 등기 절차입니다.
경매나 부동산 거래에서 청구권 보전, 순위 선점이라는 관점에서 매우 중요한 역할을 합니다.
가등기의 기본 정의와 목적
가등기는 아직 본등기를 할 수 있는 조건이 완비되지 않은 상태에서, 추후 본등기를 진행할 때 그 순위를 미리 보전해 두기 위한 등기입니다.
즉, 나중에 본등기를 해도 가등기를 한 시점의 순위로 인정받게 되는 효과가 있어 채권자나 권리자가 자신들의 권리를 타인보다 앞서 행사할 수 있도록 하는 ‘사전 방어 수단’입니다.
가등기의 두 가지 효력 요약
구분 내용
| 본등기순위 보전효력 | 본등기 이후에도 순위는 가등기 시점으로 확정됨 |
| 청구권 보존효력 | 가등기 말소 시, 회복청구 가능 (법적으로 보호받음) |
핵심: 가등기는 완전한 효력을 가진 ‘등기’는 아니지만,
권리 실현을 위한 중요한 법적 전제 조건으로 작용합니다.
실전 경매 사례로 보는 가등기
서울 강남 소재 A건물의 경매 과정에서, 채권자 B가 ‘가등기’를 먼저 설정해 둔 경우, 이후 다른 채권자들이 저당권을 설정하거나 압류를 해도 B가 본등기를 완료하면, 우선순위는 가등기 기준으로 인정됩니다. 이처럼 경매 절차에서 가등기를 해둔 자는 매각 대금 배당에서도 우선권을 행사할 수 있는 가능성이 큽니다.
Q&A: 자주 묻는 가등기 관련 질문
“가등기를 하면 무조건 내 권리가 인정되는 건가요?”
→ 아닙니다. 본등기 요건이 충족되어야 효력을 가질 수 있습니다.
단, 말소되더라도 복구 청구 가능성은 존재합니다.
“가등기를 먼저 해두는 게 그렇게 중요해요?”
→ 예, 경매 상황에서 후순위권 자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 유일한 방법이기 때문입니다.
법률 용어로 본 가등기의 정식 정의
"가등기란 종국등기를 할 수 있을 요건이 아직 갖춰지지 않았을 때, 순위보전을 위해 미리 등기하는 예비등기의 일종으로,
본등기 이후 해당 순위가 가등기 시점으로 확정되며 말소 시 회복청구권도 가지는 법적 효력을 가진다."
정리하며: 가등기의 핵심 한 줄 요약
가등기는 ‘권리 우선 확보’를 위한 강력한 선제 조치이며,
실질적으로 본등기의 법적 발판이 됩니다.
다음 편 예고: '각하'와 '기각'의 차이점, 헷갈리는 용어 완벽 구분법