말소기준권리란? 경매에서 가장 중요한 개념 정리

경매에서 ‘말소기준권리’는 어떤 역할을 하나요?

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경매 절차에서 ‘말소기준권리’는 낙찰자에게 인수되지 않을 권리와, 인수될 수 있는 권리를 결정하는 기준점이 됩니다.
즉, 이 권리보다 먼저 성립한 권리는 경매로도 ‘말소되지 않으며’ 낙찰자가 인수해야 하고, 이 권리 이후의 권리는 원칙적으로 모두 말소됩니다.

 

 

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말소기준권리의 기본 정의와 판단 기준

경매를 신청한 채권자가 가진 ‘담보물권’(근저당권 등)이나 임차인의 전세권·유치권 등 ‘등기된 권리’ 중 가장 빠른 순위의 권리가 말소기준권리가 됩니다. 주요 판단 기준은 아래와 같습니다.

항목 내용

정의	경매절차에서 기준이 되는 가장 빠른 등기된 담보권리
결정 주체	집행법원 (등기부 기준으로 판단)
효력	이보다 ‘늦게’ 성립한 권리는 경매로 모두 말소됨

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말소기준권리 이후 권리의 운명

말소기준권리보다 후순위인 권리는 원칙적으로 경매로 모두 소멸합니다.
예를 들어 아래와 같은 순서가 있다고 가정할 때,

• 1순위: 근저당권 설정 (2018년 5월) → 말소기준권리
• 2순위: 임차인 A 확정일자 (2018년 6월)
• 3순위: 압류, 가압류, 후순위 근저당 등

→ 이 경우 2, 3순위 권리는 모두 경매로 말소되며, 보증금 반환은 배당으로만 받을 수 있습니다.

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임차인과 말소기준권리의 관계

임차인의 권리가 말소기준권리보다 먼저 성립되어 있다면
(예: 전입·확정일자, 점유가 모두 근저당권보다 앞설 경우)

→ 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있어 보증금 인수 요구 가능
→ 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하므로 낙찰가가 낮아지는 경향이 있음

반대로, 말소기준권리보다 늦게 성립된 임차인은 소멸되며 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.
→ 단, 소액임차인일 경우 일부 보증금에 대해 ‘최우선변제권’으로 배당받을 수 있습니다.

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실제 사례 시나리오 정리

권리 종류 성립 시점 권리 상태 설명

근저당권	2018.05.10	말소기준권리	경매신청자 또는 1순위 담보권
임차인 A	2018.06.01 (대항력 취득)	말소됨	최우선변제금만 보호 가능
임차인 B	2018.04.01 (대항력+확정일자)	인수됨	낙찰자에게 대항 가능

 

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핵심 요약

구분 의미

말소기준권리란	경매 시 소멸 기준이 되는 가장 빠른 권리
이후 권리	모두 소멸 (단, 소액임차인일 경우 일부 보호 가능)
이전 권리	낙찰자에게 인수됨, 대항력 유지

 

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핵심 결론

“말소기준권리는 경매에서 권리 소멸의 기준점이며, 그 이후 성립한 권리는 원칙적으로 모두 말소됩니다.”
임차인이 권리를 지키기 위해서는 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춰야 합니다.

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