배당표 해석법: 임차인과 채권자가 꼭 알아야 할 핵심 포인트

경매 ‘배당표’는 무엇이며, 어떻게 읽어야 할까?

경매에서 내 돈을 지키려면 '배당표'를 제대로 읽어야 합니다. 임차인과 채권자라면 꼭 알아야 할 핵심 정보를 알려드립니다. 

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배당표는 경매로 발생한 낙찰대금을 각 채권자와 권리자에게 어떻게 나누어 배당할지를 명시한 공식 문서입니다.
법원이 작성하며, 임차인의 보증금, 근저당권자, 세금채권 등 다양한 이해관계인의 배당액과 순위가 명확히 정리되어 있습니다.
이 표를 정확히 해석해야 내 권리를 지킬 수 있습니다.

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배당표 구성 항목 이해하기

배당표는 일반적으로 다음과 같은 항목들로 구성됩니다.

항목명 설명

순위	채권자 또는 권리자의 배당 순서
권리종류	근저당, 임차권, 압류 등 권리유형
채권자	돈을 받을 사람 (은행, 임차인 등)
채권액	청구된 총 금액
배당액	실제 배당된 금액
인수 여부	낙찰자가 인수해야 할 금액 여부 (주로 임차인 보증금 관련)

→ 표를 볼 때는 '배당액'과 '인수액'을 가장 주의해서 봐야 합니다.

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임차인 기준에서 배당표 해석 방법

임차인의 항목을 볼 때는 다음 세 가지를 꼭 확인해야 합니다.

1. 내 이름이 있는지
2. 채권액 vs 배당액 비교 (보증금 전액이 배당되었는지 확인)
3. 인수 여부 (‘0’이면 낙찰자 인수 없음, ‘금액 있음’이면 낙찰자가 일부 인수)

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실제 예시를 통한 배당표 분석

순위 권리종류 채권자 채권액 배당액 인수

1	근저당권	XX은행	1억2천	1억2천	0
2	임차권	임차인 김OO	5천	1,100만	0
3	임차권	임차인 이OO	6천	0	6천

해석:

• 김 OO: 소액임차인으로 인정되어 최우선변제금 1,100만 원을 우선 배당받았고, 나머지는 소멸됨
• 이OO: 대항력이 있어 보증금 6천만 원을 낙찰자가 인수하게 됨

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자주 등장하는 용어 정리

용어 의미

인수금	낙찰자가 승계해야 할 금액 (보증금 등)
소멸	권리가 경매로 사라짐 (배당 외 회수 불가)
말소기준권리	이후 권리는 모두 소멸하는 기준권리
우선변제	소액임차인에게 법으로 보장된 선지급 배당권

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배당표 해석 시 유의사항

• 배당액이 채권액보다 적으면 나머지 금액은 회수 불가
• 인수액이 있다면, 낙찰자 입장에서는 실제 취득가에 포함되는 금액
• 자신이 ‘소멸’ 처리된 경우, 배당도 인수도 없이 권리 소멸됨

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핵심 요약

구분 설명

배당표란	낙찰대금의 분배 내역을 기록한 법원 문서
임차인 해석 핵심	채권액, 배당액, 인수 여부
배당액 0원일 때	소멸된 권리이므로 배당 불가
인수액 존재 시	낙찰자가 보증금을 떠안음 (대항력 있는 임차인 등)

 

결론

“배당표는 경매의 마지막 결과물로, 내 권리가 인정되었는지를 확인하는 최종 문서입니다.”
"특히 임차인은 인수 여부와 배당액을 반드시 꼼꼼히 확인해야 손해를 피할 수 있습니다."

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17. 근저당권이란 무엇이며, 경매 시 어떤 우선순위를 가지는가?