임차권 등기란? 임차인이 보증금을 지키는 마지막 수단

전입신고도 못할 때, ‘임차권 등기’는 왜 필요한가요?

임차권 등기란 임차인이 퇴거 후에도 보증금을 지키기 위해 등기부에 자신의 임차권을 표시하는 제도입니다.
특히 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 나간 임차인은 대항력과 점유를 상실한 상태가 되기 때문에,

임차권 등기만이 배당 우선순위를 유지할 수 있는 유일한 장치가 됩니다.

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임차권 등기의 정의와 필요성

항목 설명

정의	임차인이 보증금 반환을 받지 못한 채 퇴거할 때, 자신의 임차권을 등기부에 기재하는 제도
목적	전입과 점유를 상실해도 확정일자의 효력을 유지하여 경매 시 배당 순위를 보호
법적 근거	주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령 제도)

→ 임차인이 퇴거 후 보증금을 못 받은 경우, ‘임차권 등기’ 없이는 보증금 회수 가능성이 급격히 낮아집니다.

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임차권 등기 신청 방법

항목 내용

신청 대상	임대차계약 종료 후 이사한 임차인 (보증금 미회수 상태)
접수처	주택 소재지 관할 지방법원
준비서류	임대차계약서, 확정일자 서류, 전출 사실 입증자료 등
비용	인지대 1,000원 내외 + 송달료 약 3,000~5,000원
처리기간	약 1~2주 내 결정 (보통 단독재판부 처리)

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임차권 등기 후 얻는 권리

• 확정일자 효력 유지 가능
• 경매 시 배당 순위 보호
• 등기부에 기재되어 제삼자에게 임차권을 주장할 수 있음
• 전입신고를 다시 하지 않아도 효력 유지

→ 임차권 등기가 완료되면, 등기부등본 ‘갑구’에 임차권등기 사실이 명시됩니다.

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임차권 등기가 꼭 필요한 경우 예시

상황 등기 필요 여부

보증금 못 받고 퇴거	필요 (대항력·점유 상실)
이사했지만 집주인 연락 두절	필요 (배당 우선권 유지)
소송 없이 배당만 기대할 경우	필요 (확정일자만으로는 부족)
기존 전입신고 무효화됨	필요 (보호 장치 전무 상태)

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임차권 등기 이후 유의사항

• 임차권 등기 후에도 배당요구는 별도로 해야 함
• 등기가 있다고 자동으로 배당되는 것이 아님
• 소액임차인일 경우 최우선변제 요건도 다시 검토해야 함

→ 임차권 등기는 “확정일자 효력 유지를 위한 수단일 뿐”
경매 배당을 위해서는 반드시 배당요구가 동반되어야 합니다.

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핵심 요약

항목 내용

임차권 등기란	퇴거 후에도 임차권 보호를 위해 등기부에 권리를 표시하는 제도
핵심 목적	점유 상실 시 확정일자 효력 유지
효과	제3자 대항력 회복, 배당 순위 인정 가능
필수 상황	보증금 미회수 상태에서 이사한 경우

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결론

“임차권 등기는 보증금을 받지 못하고 퇴거한 임차인이 선택할 수 있는 유일한 법적 방패입니다.”
“전입과 점유를 잃은 순간, 임차권 등기로만 배당 순위를 지킬 수 있습니다.”

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