감정가와 최저가 차이: 경매 입찰 전 반드시 알아야 할 기준

부동산 경매에서 ‘감정가’와 ‘최저가’는 어떻게 다를까요?

 

감정가와 최저가는 경매 입찰 가격을 결정짓는 핵심 기준입니다.
두 가격의 의미와 차이를 정확히 이해하지 못하면, 과도한 금액으로 낙찰되거나 입찰 기회를 놓칠 수 있습니다.

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입찰 전략, 낙찰가 예측, 수익률 분석에 영향을 미치므로 경매 초보자부터 실전 투자자까지 반드시 숙지해야 할 개념입니다.

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감정가란 무엇인가?

항목 내용

정의	법원에서 선정한 감정평가사가 해당 부동산의 시세·상태를 반영해 산정한 가격
목적	경매 개시 시점에서의 공정한 기준 가격 설정
특징	실제 시세와 유사하지만, 시점·권리관계·점유 상태에 따라 조정됨

→ 감정가는 **이론상 ‘시장가치’**에 가장 근접한 수치로 사용됩니다.

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최저가란 무엇인가?

항목 설명

정의	경매 입찰에서 낙찰을 받을 수 있는 가장 낮은 시작 가격
산정 기준	1차 입찰 시에는 감정가의 100%,
2차 이후 유찰되면 감정가의 **70% → 49% → 30%**까지 낮아질 수 있음
용도	입찰 참가자가 최소 얼마부터 써낼 수 있는지를 결정하는 기준

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감정가와 최저가 차이 정리

구분 감정가 최저가

기준 시점	경매 시작 전	입찰 진행 시점
비율 관계	1차: 동일 / 유찰 시: 점점 하락	감정가의 100 → 70 → 49% 등 단계적 감소
법적 의미	시장 가치 기준	입찰 가능 최저가 기준
유의점	권리분석 후 조정 가능성 있음	유찰 여부에 따라 변동 폭 큼

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실제 예시로 보는 차이

"감정가: 2억 원 / 1회 유찰 후 2차 입찰 진행 중"

→ 2차 최저가 = 감정가의 70% = 1억 4천만 원

만약 2회 유찰 시,
→ 3차 최저가 = 감정가의 49% = 9,800만 원

→ 따라서 낙찰자는 감정가 대비 훨씬 낮은 금액으로 취득 가능

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입찰 전략상 시사점

• 감정가가 시세보다 낮게 평가된 물건이라면 1차 낙찰도 유리
• 권리관계 복잡하거나 점유자 있는 물건은 유찰 확률 높아 최저가 하락 가능성 있음
• 낙찰가 대비 수익률 분석 시 반드시 감정가와 최저가를 분리 계산해야 함

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핵심 요약

항목 감정가 최저가

의미	평가사 산정 시세 기준	입찰 참가 가능한 최저 금액
비율 관계	100% 기준	유찰마다 70% → 49% → 30%로 낮아짐
전략 활용	시세 비교 및 손익 계산	입찰 시기 결정 기준

결론

“감정가는 기준 가격, 최저가는 실제 입찰 가격의 출발선입니다.”
"두 가격의 차이를 이해하면 입찰 타이밍과 수익률을 정확히 계산할 수 있습니다."

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다음 글 : 낙찰가율 계산 방법: 수익률 분석의 첫걸음