경매에서 ‘보증금 인수’가 발생하는 조건과 그 의미는?
경매에서 예상치 못한 손해로 이어질 수 있는 전세보증금 인수의 모든 것을 알려드립니다.
전세보증금 인수란, 경매 낙찰자가 임차인의 보증금을 법적으로 인수하게 되어 직접 반환 책임을 지는 상황을 말합니다.
이는 경매 물건에 따라 낙찰자가 예상보다 큰 손해를 볼 수 있는 위험 요인 중 하나이며, 임차인의 대항력·확정일자·말소기준권리와의 선후관계에 따라 인수 여부가 결정됩니다.
전세보증금 인수가 발생하는 기본 조건
조건 의미
| 임차인이 대항력 있음 | 전입신고 + 실제 거주 요건 충족 |
| 말소기준권리보다 선순위 | 근저당권 등보다 먼저 임차권 성립 |
| 보증금 미반환 상태 | 계약 종료 후 퇴거 전 또는 소송 중 상태 |
→ 이 세 가지를 모두 충족하면 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수해야 합니다.
낙찰자가 인수한다는 의미
인수란 ‘채무를 이어받는 것’입니다.
즉, 경매 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 임대인 대신 직접 돌려줘야 하는 의무를 지는 것입니다.
- 낙찰금액 외에 추가로 비용(보증금) 부담 발생
- 인수되는 보증금은 법적으로 경매로도 말소되지 않음
- 보증금 반환 전까지 임차인 퇴거 불가 (명도 거부 가능)
보증금 인수 여부 판단 기준
판단 요소 기준
| 말소기준권리 | 등기부 ‘을구’ 근저당권 설정일 기준 |
| 임차인 전입일 | 말소기준권리보다 앞서야 인수 |
| 확정일자 | 대항력과 함께 있을 때 우선순위 확보 |
→ 임차인이 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖췄는지 여부가 핵심입니다.
예시로 이해하는 인수 구조
"2018년 5월 근저당권 설정,
2018년 3월 임차인 전입 및 점유, 4월 확정일자"
→ 임차권이 근저당권보다 선순위
→ 보증금 전액 낙찰자가 인수해야 함
보증금 인수 확인 방법
방법 설명
| 등기부 등본 열람 | 말소기준권리 날짜 확인 (대개 1순위 근저당) |
| 전입세대열람 | 임차인 전입일 확인 가능 |
| 배당표 확인 | '인수' 항목에 금액 표기 여부 확인 |
| 현장조사 | 실제 임차인 점유 여부 직접 확인 |
인수되는 경우 낙찰자가 주의할 점
- 실사용 불가 상태 지속 가능성 (명도 협상 필요)
- 보증금만큼 사실상 낙찰가 상승
- 자금계획 재조정 필수
- 입찰 전 임차인의 권리관계 조사 필수
핵심 요약
항목 설명
| 전세보증금 인수란 | 낙찰자가 임차인 보증금을 떠안는 것 |
| 성립 요건 | 대항력 + 말소기준권리보다 선순위 |
| 실질 위험 | 인도 지연 + 추가 비용 부담 발생 |
| 대응 방법 | 입찰 전 전입일, 확정일자, 등기부 철저 확인 |
결론
“전세보증금 인수는 경매에서 예상치 못한 손해로 이어질 수 있는 ‘보이지 않는 빚’입니다.”
"입찰 전에 임차인의 전입일과 말소기준권리를 반드시 비교하고, 인수 여부를 판단해야 안전합니다."
다음 글 : 24. 경매 시 ‘소액임차인’은 어떤 방식으로 보증금을 보호받을 수 있을까요?
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