소액임대차보호법으로 전세보증금 지키기

경매 시 ‘소액임차인’은 어떤 방식으로 보증금을 보호받을 수 있을까요?

주택 경매 시 임차인의 보증금을 보호하는 특별한 제도가 있습니다.

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소액임차인 보호제도는 주택임대차보호법에 따라, 일정 요건을 갖춘 임차인에게
경매나 공매 시 ‘보증금의 일부’를 다른 권리자보다 우선 변제받을 수 있도록 보장하는 제도입니다.
이는 주로 전세보증금을 지키기 어려운 서민 보호 목적으로 도입된 제도이며,
‘최우선변제금’이라는 이름으로 보증금 일부가 자동 보호됩니다.

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소액임차인 보호를 위한 요건 정리

요건 기준

주택 점유 + 주민등록	임차인이 직접 거주하고 전입신고를 마친 상태여야 함
소액보증금 한도 이하	해당 지역에서 정한 소액 기준 이하의 보증금일 것
말소기준권리보다 선순위	근저당권 등보다 먼저 전입 및 점유한 상태일 것

→ 이 요건을 모두 충족하면 ‘최우선변제금’을 배당요구 없이도 자동 배당받을 수 있습니다.

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2025년 기준 소액보증금 및 최우선변제금 한도 (예시)

지역 보증금 기준 (이하) 최우선변제금

서울	1억 5천만 원	5천만 원
과밀억제권역·세종시	1억 3천만 원	4,300만 원
기타 지역	1억 원	3,400만 원

→ 보증금이 해당 기준보다 적고, 전입일이 근저당권보다 빠르다면
위 금액까지는 무조건 보장받습니다.

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보호 방식: ‘최우선변제권’과 그 효력

• 최우선변제금은 근저당권보다도 앞서 배당
• 임차인이 배당요구를 하지 않아도 자동 지급
• 나머지 보증금은 확정일자 기준으로 후순위 배당
• 대항력이 없거나 말소기준권리보다 늦게 성립된 경우엔 보호 대상에서 제외될 수 있음

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실제 사례로 보는 적용 예시

"김 씨는 서울 아파트에 전세보증금 9천만 원으로 전입했고,
해당 주택에 1순위 근저당권이 전입일보다 늦게 설정됨."

→ 김씨는 대항력 + 소액임차인 요건 모두 충족
→ 경매 시 5천만 원까지는 최우선변제로 자동 배당
→ 남은 4천만 원은 확정일자 순서에 따라 후순위 배당

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배당표에서 소액임차인 확인 방법

항목 의미

‘임차권’ 항목	채권자 이름이 등재되어 있음
채권액 vs 배당액	배당액에 최우선변제금이 먼저 배정됨
인수금 여부	보통 0으로 표시됨 (말소 대상이므로 낙찰자가 인수하지 않음)

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낙찰자 입장에서의 소액임차인

• 보증금 인수하지 않아도 됨
• 최우선변제금만큼의 배당 우선권 인정됨
• 경매 매각 대금에서 자동 공제되므로 실제 수익률에 영향

핵심 요약

항목 설명

보호 대상	전입 + 점유 + 보증금 기준 충족한 임차인
보호 범위	지역별 기준 내 ‘최우선변제금’까지 우선 배당
보호 방식	배당요구 없이도 자동 배당, 근저당보다 우선
주의점	말소기준권리보다 늦은 대항력은 보호 제외

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결론

“소액임차인 보호는 경매에서도 살아남을 수 있는 임차인의 마지막 안전장치입니다.”
"대항력과 지역별 보증금 기준을 미리 확인해 두면, 뜻밖의 손실을 피할 수 있습니다."

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