공유물 분할청구: 지분 경매 이후 수익 실현의 핵심 열쇠

공동 소유 부동산에서 수익을 내려면 '공유물 분할청구'를 반드시 알아야 합니다

공유물 분할청구는 여러 명이 공동으로 소유하고 있는 부동산에 대해 ‘분할’을 법적으로 요구하는 절차입니다.
지분 경매로 일부를 낙찰받은 투자자, 상속 등으로 공동 명의가 된 경우, 지분만으로는 사실상 실사용·수익이 어려우므로
'공유물 분할청구'가 수익 실현의 실질적 방법이 됩니다.

---

공유물 분할청구란?

항목 설명

정의	공동으로 소유한 물건(부동산 등)을 각자 나눠 갖도록 법원에 요구하는 민사소송 절차
법적 근거	민법 제268조
목적	공동소유 해소 및 각자의 권리 독립 확보

→ 공유자 중 한 명이라도 원하면 법적으로 분할을 요구할 수 있으며,
상대방이 거절해도 법원의 강제 판결로 분할 또는 매각이 가능합니다.

---

분할 방식 2가지

분할 유형 설명 적용 상황

현물분할	부동산을 실물로 나눔 (예: 1층은 A, 2층은 B)	다가구, 토지처럼 구분 가능한 경우
경매분할	부동산 전체를 매각해 대금을 나눔	아파트, 단독주택 등 구분 불가한 구조일 때 주로 사용

→ 현실적으로 대부분의 공유물 분할청구는 ‘경매분할’로 진행됩니다.

---

분할청구 절차 요약

1. 변호사 선임 후 민사소송 제기 (지방법원 관할)
2. 상대방 공유자에게 소장 송달
3. 조정기일 또는 변론기일 진행
4. 현물분할 불가 → 경매명령 판결
5. 법원경매 후 매각대금 지분비율에 따라 분배

---

분할청구 성공 사례

• 사례 A: 지분 1/3을 경매로 낙찰받은 후, 나머지 지분자들과 협의 불발
  → 분할청구 → 법원 경매명령 → 전체 매각 후 지분수익 확보
• 사례 B: 상속으로 생긴 지분 중 일부만 보유
  → 나머지 가족 협의 없자 분할청구 → 1년 내 경매 마무리 후 자금 회수

---

소요 기간과 비용

항목 평균 소요

소송 기간	약 6개월~1.5년
소송 비용	인지대 + 송달료 약 20만 원 내외, 변호사 선임 시 수백만 원 이상
기타 비용	감정수수료, 경매 진행 비용 등 발생 가능

---

투자자 입장에서의 전략적 활용

• 지분 경매 낙찰 후, 협상 여지없다면 곧바로 분할청구 진행
• 상대방이 실거주 중일 경우 시간과 비용 충분히 확보
• 감정가보다 낮은 가격으로 전체 매입 유도 전략 가능

---

핵심 요약

항목 내용

분할 대상	공동 명의 부동산 전체
신청 가능자	공유자라면 누구나 단독 청구 가능
주요 방식	현물분할 또는 경매분할 (후자가 일반적)
실현 전략	협의 실패 시 소송 제기 → 수익 분할 가능

---

결론

“공유물 분할청구는 지분만 가진 투자자가 실질 수익을 실현할 수 있는 가장 강력한 무기입니다.”
"소송의 길이 멀게 느껴질 수 있지만, 전략적 진행 시 확실한 횟수와 수익이 가능합니다."

---

다음 글 : 27. 경매로 집 사는 법: 처음 시작하는 사람을 위한 실전 가이드