전체 글33 외지인 매입 급증이 제주 부동산 회복의 신호일까? 외지인 유입 증가, 다시 살아나는 제주 부동산 시장의 흐름단독·전원주택 중심의 수요 확대와 함께제주가 장기 거주지이자 세컨하우스로 재조명받고 있습니다제주도 주택 시장이 오랜 침체를 지나 외지인 수요 확대에 따라 다시 활기를 되찾고 있다는 분석이 나오고 있습니다.단독주택과 전원형 주택을 중심으로 한 매입 수요가 증가하면서 세컨하우스 및 장기 거주지로서의 제주에 대한 관심도 동반 상승 중입니다.22개월 만에 최고치 기록… 외지인 매입, 주택시장 반등 견인2025년 3월, 제주 지역 주택 매매 거래는 총 649건으로 전월 대비 19.1%, 전년 동기 대비 21.8% 증가했습니다.특히 외지인의 주택 매입 건수는 148건으로 전체의 22.8%에 달하며, 이는 2023년 5월 이후 가장 높은 수치입니다.단독주택과 .. 2025. 5. 30. 실제 수익률로 본 경매 낙찰 후 투자 수익 분석 노하우 부동산 경매는 '낙찰'이 끝이 아닌 '수익 실현'의 시작입니다.경매 낙찰 후 얼마를 벌 수 있는지를 정확히 파악하는 것이 핵심입니다.경매 낙찰 이후, 수익률은 어떻게 계산하나요?이 글에서는 부동산 경매 낙찰 이후 어떤 비용이 발생하고, 어떻게 수익률을 분석해야 실제 수익을 극대화할 수 있는지를 설명드립니다. 초보자도 쉽게 따라 할 수 있는 수익 분석 기준과 함께, 체험 기반 계산 예시까지 제공합니다.낙찰가만 보면 절대 안 되는 이유낙찰가는 전체 투자 금액의 일부일 뿐입니다. 낙찰가 외에도 등기비용, 취득세, 리모델링 비용 등'숨은 비용'이 상당히 크기 때문에 수익률이 달라질 수 있습니다."낙찰가만 계산하고 수익률을 예측하면 실제로는 손해를 볼 수도 있다"는 것이 경매 실전 투자자들의 공통된 조언입니다.실.. 2025. 5. 29. 제주도 경매 부동산 투자 지금이 기회일까? 제주도 경매 시장은 최근 급변하는 부동산 흐름 속에서 새로운 투자 대안으로 주목받고 있습니다관광 수요 회복과 인구 이동, 그리고 저평가 자산의 발굴이 핵심 요인으로 떠오르고 있습니다제주도 경매 투자의 매력은 무엇일까?관광 회복, 개발 기대, 저평가 부동산 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하면서제주 부동산 경매 시장에 대한 관심이 빠르게 증가하고 있습니다2025년 현재 제주도는 부동산 가격의 하향 안정기와 함께 경매 물건의 가격 경쟁력이 높아진 시점이기도 합니다제주도 경매시장, 왜 다시 주목받고 있나?최근 3년간 제주도 부동산은 단기 급등 이후 조정기를 거치며, 일부 지역에서는 평균 시세 대비 30% 이상 저렴한 경매 매물이 등장하고 있습니다. 특히 외국인 관광 재개, 고소득층 귀촌 수요 증가로 인해 투자.. 2025. 5. 28. 경매에서 ‘가등기’가 의미하는 핵심 개념! 권리 보호를 위한 사전 조치, ‘가등기’란 무엇인가요?‘가등기’는 본등기를 하기 전에 권리의 우선순위를 확보하기 위해 미리 해두는 등기 절차입니다.경매나 부동산 거래에서 청구권 보전, 순위 선점이라는 관점에서 매우 중요한 역할을 합니다. 가등기의 기본 정의와 목적가등기는 아직 본등기를 할 수 있는 조건이 완비되지 않은 상태에서, 추후 본등기를 진행할 때 그 순위를 미리 보전해 두기 위한 등기입니다.즉, 나중에 본등기를 해도 가등기를 한 시점의 순위로 인정받게 되는 효과가 있어 채권자나 권리자가 자신들의 권리를 타인보다 앞서 행사할 수 있도록 하는 ‘사전 방어 수단’입니다. 가등기의 두 가지 효력 요약구분 내용본등기순위 보전효력본등기 이후에도 순위는 가등기 시점으로 확정됨청구권 보존효력가등기 말소 시, 회.. 2025. 5. 19. 실패 없는 부동산 경매를 위한 시세 조사 실전 가이드 경매 입찰 전, 정확한 시세 파악은 왜 필수일까요? 부동산 경매에서 성공의 열쇠는 정확한 시세 파악에 있습니다. 잘못된 시세 판단은 싸게 낙찰받아도 손해로 이어질 수 있어요. 경매 물건의 시세를 정확히 조사하는 실전 노하우를 알아보세요!부동산 경매에서 낙찰가의 적정성은 시세 조사 능력에 달려 있습니다.시세를 잘못 판단하면 싸게 낙찰받아도 손해가 발생할 수 있으며,실거주 또는 전월세 투자 목적 모두 시세 조사 정확도가 수익률을 좌우합니다.본 글에서는 경매 물건의 시세를 정확히 조사하는 실전 노하우를 다양한 방법과 예시로 안내드립니다.국토교통부 실거래가 공개 시스템 활용법시세 조사의 가장 기본은 실거래가 확인입니다.국토교통부 실거래가 공개 시스템은 전국의 매매 및 전월세 실거래가를 확인할 수 있으며,특히 최.. 2025. 5. 16. 낙찰 후 후회 없는 빌라 경매 전략과 주의사항 총정리 빌라 경매 시 반드시 확인해야 할 위험 요소는?경매로 저렴하게 빌라를 낙찰받을 수 있지만, 그만큼 법적·물리적 리스크도 존재합니다.특히 임차인 문제나 하자 있는 건물, 지자체 이행강제금 등은 낙찰 이후 큰 후회로 이어질 수 있습니다.본 글에서는 빌라 경매 전 반드시 확인해야 할 주의사항과 체크포인트를 구체적으로 안내드리겠습니다.등기부등본 분석으로 권리관계부터 명확히 파악하기빌라 경매에 앞서 등기부등본 열람은 필수입니다.말소기준권리를 기준으로, 이후 등재된 권리가 말소되는지 확인해야 하며,전세권이나 근저당 등도 이 기준에 따라 낙찰 후 인수 여부가 갈립니다.핵심: 낙찰자가 인수하지 않는 권리만 남는 구조를 확인해야 안전합니다.점유자 확인은 방문 또는 조사로 직접 확인건물에 실제 누가 살고 있는지 확인하지 .. 2025. 5. 16. 경매로 집 사는 방법 부동산 경매 초보자, 어디서부터 어떻게 시작해야 할까?경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 구입할 수 있는 매력적인 방법이지만,권리분석·입찰절차·명도 등 일반 매매와 전혀 다른 절차가 요구됩니다.제대로 준비하지 않으면 싸게 샀다가 큰 손해를 볼 수도 있는 고위험 고지식 투자 방식입니다.1단계: 경매 물건 찾기가장 먼저 할 일은 입찰할 경매 물건을 찾는 것입니다.이는 누구나 열람 가능한 공공 경매 사이트에서 확인할 수 있습니다.플랫폼 설명대법원 경매정보무료, 사건번호/지역별 검색 가능온비드공공기관 압류자산 위주민간 경매정보업체유료 서비스, 권리분석 요약 제공→ 주거용 매물은 ‘대법원 경매정보’에서 보는 것이 가장 기본적입니다.2단계: 등기부와 현황조사서 열람물건을 찾았다면 해당 부동산의 등기부등본과 현황조사서.. 2025. 5. 15. 공유물 분할청구: 지분 경매 이후 수익 실현의 핵심 열쇠 공동 소유 부동산에서 수익을 내려면 '공유물 분할청구'를 반드시 알아야 합니다공유물 분할청구는 여러 명이 공동으로 소유하고 있는 부동산에 대해 ‘분할’을 법적으로 요구하는 절차입니다.지분 경매로 일부를 낙찰받은 투자자, 상속 등으로 공동 명의가 된 경우, 지분만으로는 사실상 실사용·수익이 어려우므로'공유물 분할청구'가 수익 실현의 실질적 방법이 됩니다.공유물 분할청구란?항목 설명정의공동으로 소유한 물건(부동산 등)을 각자 나눠 갖도록 법원에 요구하는 민사소송 절차법적 근거민법 제268조목적공동소유 해소 및 각자의 권리 독립 확보→ 공유자 중 한 명이라도 원하면 법적으로 분할을 요구할 수 있으며,상대방이 거절해도 법원의 강제 판결로 분할 또는 매각이 가능합니다.분할 방식 2가지분할 유형 설명 적용 상황현물.. 2025. 5. 15. 지분 경매 투자, 성공과 실패를 가르는 핵심 전략 소액으로 시작할 수 있는 지분 경매, 정말 괜찮은 투자일까? 적은 자본으로 부동산 투자가 가능하지만 '싸게 사서 쓰지 못하는 부동산'이 될 수도 있는 양날의 검입니다.지분 경매는 부동산 전체가 아닌 일부 지분만을 낙찰받는 투자 방식으로, 적은 자본으로도 진입 가능하다는 점에서 주목받고 있습니다. 그러나 사용권이 제한되고, 공유자 간 분쟁이 발생하기 쉬워 ‘싸게 사서 쓰지 못하는 부동산’이 될 수도 있는 양날의 검입니다.지분 경매란 무엇인가?지분 경매는 부동산의 ‘지분’만 따로 경매에 나오는 특수한 경매 유형입니다.이는 상속·이혼·채무불이행 등의 사유로 발생하며,전체 부동산이 아닌 일부 권리만 매각됩니다.항목 내용대상부동산 일부 지분 (예: 1/2, 1/3 등)원인상속 분쟁, 이혼, 채무 불이행 등특징단독.. 2025. 5. 14. 소액임대차보호법으로 전세보증금 지키기 경매 시 ‘소액임차인’은 어떤 방식으로 보증금을 보호받을 수 있을까요?주택 경매 시 임차인의 보증금을 보호하는 특별한 제도가 있습니다.소액임차인 보호제도는 주택임대차보호법에 따라, 일정 요건을 갖춘 임차인에게경매나 공매 시 ‘보증금의 일부’를 다른 권리자보다 우선 변제받을 수 있도록 보장하는 제도입니다.이는 주로 전세보증금을 지키기 어려운 서민 보호 목적으로 도입된 제도이며,‘최우선변제금’이라는 이름으로 보증금 일부가 자동 보호됩니다.소액임차인 보호를 위한 요건 정리요건 기준주택 점유 + 주민등록임차인이 직접 거주하고 전입신고를 마친 상태여야 함소액보증금 한도 이하해당 지역에서 정한 소액 기준 이하의 보증금일 것말소기준권리보다 선순위근저당권 등보다 먼저 전입 및 점유한 상태일 것→ 이 요건을 모두 충족하.. 2025. 5. 14. 전세보증금 인수란? 낙찰자가 떠안게 되는 책임의 정체 경매에서 ‘보증금 인수’가 발생하는 조건과 그 의미는?경매에서 예상치 못한 손해로 이어질 수 있는 전세보증금 인수의 모든 것을 알려드립니다.전세보증금 인수란, 경매 낙찰자가 임차인의 보증금을 법적으로 인수하게 되어 직접 반환 책임을 지는 상황을 말합니다.이는 경매 물건에 따라 낙찰자가 예상보다 큰 손해를 볼 수 있는 위험 요인 중 하나이며, 임차인의 대항력·확정일자·말소기준권리와의 선후관계에 따라 인수 여부가 결정됩니다.전세보증금 인수가 발생하는 기본 조건조건 의미임차인이 대항력 있음전입신고 + 실제 거주 요건 충족말소기준권리보다 선순위근저당권 등보다 먼저 임차권 성립보증금 미반환 상태계약 종료 후 퇴거 전 또는 소송 중 상태→ 이 세 가지를 모두 충족하면 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수해야 합니다.낙찰.. 2025. 5. 13. 낙찰가율 계산 방법: 수익률 분석의 첫걸음 낙찰가율 계산 방법: 수익률 분석의 첫걸음경매 낙찰가율은 어떻게 계산하고, 왜 중요한가요?경매 수익성 판단의 첫걸음, 낙찰가율 계산부터 투자 해석까지 정리했습니다.낙찰가율이란 감정가 대비 실제 낙찰가의 비율을 뜻하며, 경매에서 수익성과 투자 효율성을 판단하는 핵심 지표입니다.이 수치는 입찰자 간 경쟁 수준, 부동산 시장 분위기, 권리관계 난이도 등을 반영하며, 경매 투자의 리스크와 매수 적정성을 판단하는 기준으로도 활용됩니다.낙찰가율 계산 공식낙찰가율 (%) = (낙찰가 ÷ 감정가) × 100항목 설명낙찰가실제 낙찰자가 써낸 금액감정가법원 감정평가사가 산정한 기준 시세예시로 보는 낙찰가율 계산감정가: 2억 원낙찰가: 1억 6천만 원→ 낙찰가율 = (1억 6천 ÷ 2억) × 100 = 80%→ 즉, 감정가.. 2025. 5. 13. 감정가와 최저가 차이: 경매 입찰 전 반드시 알아야 할 기준 부동산 경매에서 ‘감정가’와 ‘최저가’는 어떻게 다를까요? 감정가와 최저가는 경매 입찰 가격을 결정짓는 핵심 기준입니다.두 가격의 의미와 차이를 정확히 이해하지 못하면, 과도한 금액으로 낙찰되거나 입찰 기회를 놓칠 수 있습니다.입찰 전략, 낙찰가 예측, 수익률 분석에 영향을 미치므로 경매 초보자부터 실전 투자자까지 반드시 숙지해야 할 개념입니다.감정가란 무엇인가?항목 내용정의법원에서 선정한 감정평가사가 해당 부동산의 시세·상태를 반영해 산정한 가격목적경매 개시 시점에서의 공정한 기준 가격 설정특징실제 시세와 유사하지만, 시점·권리관계·점유 상태에 따라 조정됨→ 감정가는 **이론상 ‘시장가치’**에 가장 근접한 수치로 사용됩니다.최저가란 무엇인가?항목 설명정의경매 입찰에서 낙찰을 받을 수 있는 가장 낮은 .. 2025. 5. 13. 임차권 등기란? 임차인이 보증금을 지키는 마지막 수단 전입신고도 못할 때, ‘임차권 등기’는 왜 필요한가요?임차권 등기란 임차인이 퇴거 후에도 보증금을 지키기 위해 등기부에 자신의 임차권을 표시하는 제도입니다.특히 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 나간 임차인은 대항력과 점유를 상실한 상태가 되기 때문에,임차권 등기만이 배당 우선순위를 유지할 수 있는 유일한 장치가 됩니다.임차권 등기의 정의와 필요성항목 설명정의임차인이 보증금 반환을 받지 못한 채 퇴거할 때, 자신의 임차권을 등기부에 기재하는 제도목적전입과 점유를 상실해도 확정일자의 효력을 유지하여 경매 시 배당 순위를 보호법적 근거주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령 제도)→ 임차인이 퇴거 후 보증금을 못 받은 경우, ‘임차권 등기’ 없이는 보증금 회수 가능성이 급격히 낮아집니다.임차권 등기 신청 방.. 2025. 5. 12. 유치권 인정 사례 모음: 법원이 실제로 인정한 조건은? 유치권은 언제 실제로 법원에서 인정될까?경매에서 쉽게 인정되지 않는 유치권, 하지만 특정 조건에서는 법원이 적극 인정합니다. 어떤 경우에 인정될까요유치권은 채권자가 물건을 점유하면서 채권을 담보하는 권리지만, 경매에서는 쉽게 인정되지 않습니다.그러나 일부 사례에서는 법원이 실제로 유치권을 적극적으로 인정하며 낙찰자에게 인도 거부 사유로 작용하기도 했습니다.이 글에서는 법원이 유치권을 인정한 대표적 판례와 핵심 요건을 분석합니다.사례 ① 공사 완료 후 현장 점유 유지한 시공사사건 개요: 공사대금을 지급받지 못한 시공사가 건물을 계속 점유하며 유치권 주장행동: 시공사 측 인부가 건물 내부를 지속 관리하며 실점유 유지판단: 법원은 "공사완료 후에도 채권자 측이 점유를 유지했고, 공사대금은 직접 물건과 관련되어.. 2025. 5. 12. 이전 1 2 3 다음
